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地政問答

登記類
問: 同一所有權人於同一土地上有數個區分所有建物時,應如何計算毎一棟區分所有建物之基地持分?
答: 如數個區分所有建物非同時取得者,得藉由歷次取得權利範圍查詢得知;如屬同時取得數個區分所有建物時,所有權人得由各區分所有建物面積,分配各區分所有建物所占之基地持分。
問: 如何辦理更名登記?
答: 如不動產位於高雄市者,所有權人可檢附登記申請書、載有更名記事之身分證明文件及所有權狀正本,到本市任何一個地政事務所申辦「更名登記」。另本所實施在上班日中午以前可利用電話或E-MAIL方式申請「中午有約申辦簡易登記案件〈含更名登記〉」。
問: 不動產經查封後,還可以辦理抵押權讓與登記嗎?
答: 可以,因為強制執行法第51條第2項規定係限制「債務人」就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為,至債務人財產經查封後,抵押權人為抵押權及債權之讓與非法所不許,惟地政事務所仍需依「台灣地區土地房屋強制執行聯繫要點」之規定,於登記完畢後通知法院有關抵押權人異動情形。
問: 申辦登記所須檢附之戶籍謄本及印鑑證明是否有期限限制?
答: 1.戶籍謄本並無使用期限,惟如與印鑑證明書等內容不一致時,仍應檢附住所變更及沿革之相關資料,以資核對。
2.印鑑證明須為登記原因發生日期前1年以後核發者為限。舉例來說,如買賣立契日為102年9月30日,印鑑證明需於101年10月1日以後所核發為準。
問: 請問祖父母要贈與不動產給孫女,是否要父母當法定代理人一起申請登記?
答: 依民法第77條規定限制行為能力人為意思表示及受意思表示,應得法定代理人之允許。但純獲法律上之利益者不在此限,如受贈人為已滿七歲之限制行為能力人,且其贈與係無負擔而為純獲法律上利益者,可由其未成年子女以自己之名義為受贈之意思表示,毋須得法定代理人之同意,亦毋須由法定代理人代為意思表示。   故本案如經贈與人切結 「本案贈與係無負擔,未成年子女(受贈人)乃純獲法律上之利益」者,得由其未成年子女以自己之名義為受贈之意思表示,毋須得其法定代理人之同意,亦毋須由其法定代理人代為意思表示予以受理登記。
問: 辦理分割繼承登記要檢附那些文件?
答: 申請分割繼承登記,首先需先向國稅局申請被繼承人財產總歸戶清單並據以申報遺產稅後檢具遺產稅繳清證明書(或免稅證明書)併同下列文件,於被繼承人死亡之日起6個月內向轄區所辦理:
1.土地登記申請書
2.登記清冊
3.繼承系統表
4.分割協議書
5.被繼承人除戶戶籍謄本及全體繼承人現戶戶籍謄本
6.全體繼承人印鑑證明書
問: 可以用通信申請辦理抵押權塗銷登記嗎?
答: 適用通信申請之登記種類如下:
1. 住址變更登記。
2. 建物門牌整編登記。
3. 更名登記(限戶籍資料記載姓名變更者)。
4. 更正登記(限自然人出生日期、身分證統一編號、姓名、住址門牌等錯誤,經戶政機關更正有案者)。
5. 抵押權塗銷登記(限金融機構函送者)。
6. 加註書狀及書狀換給登記(限因重測、重劃及逕為分割等政策性之權狀換發)。
所以只有金融機關當申請人之抵押權塗銷登記可以通信申請辦理,一般民眾不可以用通信申請辦理抵押權塗銷登記。
問: 抵押權塗銷登記如何辦理?應備那些文件?
答: 首先應填寫土地登記申請書,如為本人親自辦理,請攜帶身分證正影本、印章、抵押權塗銷同意書或債務清償證明書及他項權利證明書。若委託他人代理,代理人應攜帶身分證正本及印章,申請人身分證檢附影本切結蓋章即可;若為私人借貸者,應另附債權人身分證明文件及印鑑證明書。
問: 我的戶籍地址改了,在新興區有不動產,應該到貴所辦理什麼手續嗎?
答: 有兩種方式可以辦理:
1. 登記名義人只要檢附地址變更文件即可申請「住址變更」登記。由於本市已開辦跨所申請簡易登記案件,住址變更登記可向本市任一地政事務所申請。
2. 另登記名義人亦可在戶政單位辦理住所變更後,填載「高雄市戶政事務所通報作業民眾同意書」,由民眾勾選通報地所,再由戶政單位傳送資料至該通報地所辦理更名、住址變更或身分證統一編號變更登記,免除民眾奔波之苦,並提升行政效率。
問: 有繼承人不會同辦理繼承登記,是不是不能辦?
答: 還是可以辦,可由繼承人中之1人或數人按其法定應繼分比例繳納遺產稅、登記規費後,就被繼承人之土地申請登記為「公同共有」。
問: 申辦土地、建物登記案件,須繳納何種費用?
答: 1. 登記規費:
 (1)建物所有權第一次登記:按建物權利價值千分之二繳納。
 (2)所有權移轉登記:按申報地價或權利價值千分之一繳納。
 (3)他項權利設定或移轉登記:按權利價值千分之一繳納。
 (4)他項權利內容變更登記,除權利價值增加部分依增加價值千分之一繳納登記費外,免納登記費。

2. 書狀費:每張新臺幣80元 。

問: 申辦各項登記應附之相關書表如何索取?
答: 本所服務台提供各類制式書表及特別製作相關表格供您參考應用,亦可於本所網站書表下載區點選下載使用。
問: 何謂新制三類謄本?
答:

1.第一類謄本,申請資格:登記名義人或其他依法令得申請者,顯示登記名義人全部登記資料。

2.第二類謄本,申請資格:任何人得申請,隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿之資料。但限制登記、非自然人之姓名及統一編號,不在此限。

3.第三類謄本,申請資格:登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人,隱匿登記名義人之統一編號、出生日期之資料。

問: 申請地籍謄本需要什麼證件?其他縣市地籍謄本能到貴所申請嗎?
答:

1. 符合申請資格之申請人只要知道地號、建號、登記名義人統一編號(第二類謄本免提供登記名義人統一編號),並攜帶本人身分證正本(委託代理人申請者,改攜帶代理人身分證正本)至本所謄本申請區申請即可。

2. 目前全國之地籍謄本已經開放跨縣市申請,所以其他縣市地籍謄本皆可向本所申請。

問: 所有權狀或他項權利證明書遺失,申請書狀補給登記時,應檢附何種文件?
答: 權利人因不慎遺失所有權狀或他項權利證明書時應檢附下列證件向地政事務所申請補發,經公告30日期滿無人異議後補發之。應檢附文件如下:
1、登記申請書。
2、登記清冊
3、切結書或滅失事實之證明文件。
4、權利人印鑑證明書(除權利人攜身分證親自到場核對身分並經地政事務所指定人員簽證外,如
委託他人辦理時應檢附權利人印鑑證明)。
5、權利人戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本。
問: 土地所有權人以土地或建物向金融機構提供擔保,應如何申辦抵押權設定登記﹖
答: 土地所有權人與金融機構訂立抵押權設定書面契約後,應檢附下列文件,申辦抵押權設定登記:
1.登記申請書。
2.契約書正副本。
3.所有權人身分證明文件(自然人:戶籍謄本正本或身分證影本或戶口名簿影本;公司法人:公司設
立或變更登記表影本或抄錄表影本)。
4.所有權狀。
本市各地政事務所已開辦跨所申辦抵押權設定登記案件作業,您可選擇至本市任何一個地政事務所
申辦登記。
問: 買賣登記應如何申辦﹖申辦時應檢附何種文件﹖
答: 第一步驟:先申報土地增值稅、契稅→繳清稅款→查欠地價稅、房屋稅→申請買賣登記。
(一)由承買人與出賣人共同訂立土地建物買賣所有權移轉契約書【公契,一式二份】並蓋妥雙方
印章。
(二)其中一份土地契約書及建物契約書貼足印花稅票(稅額為買賣價款總金額千分之一)。
(三)向稅捐機關申報土地增值稅、契稅,繳清稅款後記得至稅捐機關查欠地價稅、房屋稅喔!
(四)若為二親等內之間買賣,要記得先向國稅局申報贈與稅喔!

第二步驟:持下列文件至不動產轄區地政事務所辦理買賣登記:
(一)土地登記申請書。
(二)土地建物買賣所有權移轉契約正、副本(貼印花的那一份是正本)。
(三)土地增值稅、契稅繳款(免稅)證明書【分別訂在契約書正副本】。
(四)承買人與出賣人之身分證明文件(如本國人:身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本正本擇
一檢附)。
(五)出賣人之印鑑證明正本(如未附印鑑證明,請出賣人本人持國民身分證正本至地政事務所由
審查人員核對身分)。
(六)土地、建物所有權狀。

問: 繼承登記應於何時申辦﹖申辦時應檢附何種文件﹖
答: 一般繼承登記應於繼承開始6個月內為之,其逾期申請者,每逾一個月得處應納登記費1倍之罰鍰,最高罰至20倍。申辦時應檢附:
1.登記申請書。
2.登記清冊(分割繼承時免附)。
3.戶籍謄本(被繼承人死亡時之戶籍謄本及繼承人現在之戶籍謄本)。
4.繼承系統表。
5.所有權狀或他項權利證明書。
6.遺產稅繳(免)納證明書或其他有關證明文件。
7.其他(繼承人如有拋棄繼承者,應檢附法院准予備查之繼承權拋棄文件或繼承權拋棄書) 。
問: 塗銷信託登記如何辦理?登記規費怎麼算?是否需申報增值稅及契稅?是否需查欠?又是否需貼印花?
答: (一)申請塗銷信託登記應由委託人與受託人填具申請書、登記清冊,並檢附登記原因證明文件
(如塗銷信託同意書、原信託契約書、信託關係消滅證明文件、原遺囑、終止信託證明文件)
受託人印鑑證明、雙方身分證明文件辦理;如受託人未能會同申請登記時,得由權利人提出
足資證明信託關係消滅之證明文件(如自益信託之委託人得檢附其通知受託人終止信託關係
之存證信函)單獨申請之。如未能提出受託人之所有權狀時,得檢附切結書或於土地登記申請
書敘明未能檢附之理由,原權利書狀公告註銷。
(二)登記費按信託權利價值千分之一計費,書狀費每張80元,按張數計費。
(三)信託關係消滅時,信託財產歸屬於委託人時,無須申報增值稅及契稅但須查欠地價稅及房屋
稅;如歸屬於委託人以外之第三人時,須申報增值稅及契稅並須查欠地價稅及房屋稅;如因
遺囑成立之信託,於信託關係消滅時,受託人與受益人間移轉所有權,不課徵增值稅及契
稅,但須查欠地價稅及房屋稅。
(四)信託關係消滅時,信託財產歸屬於委託人時,不須貼印花;如歸屬於受託人或委託人以外之
第三人時,須貼印花(信託財產價值之千分之一)。
問: 未成年人買賣不動產如何辦理?
答: 未成年人買賣不動產程序上與一般買賣同,但所需資料因為義務人或權利人而有所不同:
(一)未成年人為義務人時:
須以父母同時為未成年人之法定代理人,申請登記時除一般應附文件外,另須檢附該法定
代理人之身分證明文件及印鑑證明,同時登記申請書及契約書須加蓋其印鑑章。
申請書備註欄須由法定代理人切結「確為未成年子女利益而處分,如有不實願負法律責
任。」並蓋章。
未成年人未滿7歲者,免蓋其印章。
(二)未成年人為權利人時:
須以父母同時為未成年人之法定代理人,申請登記時除一般應附文件外,另須檢附該法定
代理人之身分證明文件,同時登記申請書及契約書須加蓋其普通印章。
未成年人未滿7歲者,免蓋其印章。
問: 父或母與未成年子女申辦遺產協議分割時,有違民法第106條禁止代理之情形,應如何辦理?
答: 民法第106條規定:「代理人,非經本人之許諾,不得為本人與自己之法律行為,亦不得既為第三人之代理人,而為本人與第三人之法律行為」,父或母與未成年子女間利益衝突時,依96年5月23日總統公布增訂民法第1086條第2項規定:「父母之行為與未成年子女之利益相反,依法不得代理時,法院得依父母、未成年子女、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權,為子女選任特別代理人。」,故父或母與其未成年子女申辦遺產協議分割時,倘有民法第106條禁止代理之情形,自應依民法第1086條第2項為未成年子女「選任特別代理人」後再與其辦理分割協議。
問: 所有權人在國外如何出售其不動產?
答: 由所有權人本人親自向旅居當地我國駐外單位申請授權書簽證,授權國內親友辦理買賣登記。依民法規定,買賣應「特別授權」,所以授權書上的不動產標的〈標示及權利範圍〉及授權事項(例如:買賣)均應填寫清楚。除檢附被授權人身分證明及印鑑證明,仍應檢附授權人身分證明(原在台之戶籍謄本、除戶戶籍謄本、國民身分證影本、戶口名簿影本...等)
問: 外國人在台灣購買不動產,如何申辦登記?
答: 首要條件需與我國有平等互惠國家(即我國國人亦可以在該國取得或設定土地權利互惠,此可由內政部地政司網站查詢到互惠國家一覽表,另需要檢附下列證明文件:
(一)土地登記申請書。
(二)買賣契約書。
(三)申請人之身分證明文件(護照影本)。
(四)外國法人經認許之證明文件(外國法人時檢附)。
(五)土地使用分區證明(土地屬非都市土地者免檢附)。
(六)農業用地作農業使用證明書或符合土地使用管制證明書(土地屬耕地者需檢附)。
問: 我要買的房子是信託財產,如何保障權利?
答: 您要買房子,一定先申請土地建物登記謄本,查看產權是否清楚,若發現該產權尚有註記「信託財產內容詳信託專簿」「委託人○○○」時,應向登記機關申請印信託專簿,才能知道賣方是現登記名義人(即受託人)或原所有權人(即委託人),若賣方是受託人,他是否獲有出售該房地的授權,看信託契約書信託目的欄即知;若賣方是委託人,而信託契約已載明信託目的包括出售(或處分),則委託人已然失自行出售(或處分)之權利。
問: 我由大陸嫁至台灣已經取得依親居留,可以在台灣購買房地產嗎?
答: 按「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」,依該辦法第六條規定:「大陸地區人民取得、設定或移轉不動產物權,應填具申請書,並檢附下列文件,向該管直轄巿或縣(巿)政府申請審核:
一、申請人身分證明文件。
二、依前條規定經驗證之證明文件。
三、其他經內政部規定應提出之文件。
直轄巿或縣(巿)政府為前項之審核通過後,應併同取得、設定或移轉不動產權利案件簡報表,報請內政部許可。」是以大陸地區人民依上開規定得申請購買不動產,應檢附相關資料,逕向土地所在地之縣市政府洽辦。
問: 如何申請英文不動產權利登記證明?費用如何計算?
答: 本市各地政事務所有提供土地建物所有權人申請英文不動產權利登記證明服務,民眾如需向外國機構提供財力證明,免再持土地建物所有權狀或地籍謄本至翻譯社翻譯成英文文件,可就近選擇本市任一地政事務所申請,而且核發英文不動產權利證明書,還可以跨所服務,其收費標準比照地籍謄本,每張20元,除所有權人親自申請外,也可以委託書委託他人申請。只要填妥申請書及身分證正、影本及護照影本(若無者免附),即可取得英文不動產權利登記證明。
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